Waardevermindering van Vastgoed door Windturbines: Onmiskenbaar

De plaatsing van windturbines heeft een directe negatieve impact op de waarde van vastgoed in de omgeving. Woningen en percelen in de nabijheid van windturbines verliezen aantoonbaar aan waarde, terwijl terzelfdertijd grondeigenaren van landbouwpercelen onrealistische bedragen aangeboden krijgen voor hun grond. Deze financiële ongelijkheid zorgt voor frustratie en onzekerheid bij omwonenden.

Omwonenden worden getroffen in hun eigendomsgenot en woongenot. Hun thuis, hun eigen nest … kleinschalig, maar men werkt er elke dag voor. Het is de erfenis voor hun dierbare nageslacht, die getroffen wordt. Nooit komt het ter sprake bij projectontwikkelaars of wetgever.

Windturbines komen er voor het algemene goed. Dat ziet Tegenwind Zarren wel degelijk in. Maar dat kan niet ten laste zijn van een benadeelde minderheid! Discriminatie kan niet aanvaard worden.
Hoeft het protest nog te verwonderen?

Daling Vastgoedwaarde

Onderzoek in 2018 toonde aan dat huizen die zich in de nabijheid van een windturbine bevinden, minder waard worden. Woningen binnen een straal van 500 meter rond een windturbine zijn 3,5 procent minder waard. Tot twee kilometer is dat 2,66 procent minder en tot drie kilometer 1,1 procent minder, stelde een vastgoedeconoom van de Universiteit van Antwerpen. Bron: De Tijd
Dit onderzoek gebeurde in 2018, en is dus al vrij gedateerd. Het houdt immers geen rekening met de inmiddels ‘gegroeide’ windturbines, die sindsdien in het landschap verschijnen, en een veel grotere impact hebben.

Recenter onderzoek gebeurde in Denemarken (het land van de windturbines), aan de universiteit van Aarhus. Uit 2,4 miljoen verkopen, rond 6.878 windturbines, blijken sterke waardedalingen tot 12% voor vastgoed nabij een windturbine, ten gevolge van geluidsoverlast. Woningen die ook last hebben van slagschaduw, mogen rekenen op een extra waardedaling van 8,1%. Ook blijkt hoe groter de windturbine, hoe groter de waardedalingen.

In de VS staan windturbines veelal vanzelf op een grote afstand van bewoning, in tegenstelling tot het dicht bebouwde Vlaanderen. Maar ook daar stelt men waardedalingen vast tot 8%, voor woningen tot op 2km van windturbines gesitueerd. Bron: Forbes

Uit onderzoek van het Duitse RWI – Leibniz Instituut voor Economisch Onderzoek blijkt dat windturbines zorgen voor gemiddelde prijsdalingen van 7,1 procent bij eengezinswoningen binnen 1 kilometer afstand van windturbines. Pas op een afstand van 8 tot 9 km hebben windturbines geen invloed meer op de huizenprijzen.
Huizen op het platteland worden het zwaarst getroffen: hier kan het waardeverlies binnen een straal van 1 kilometer zelfs 23 procent bedragen, omdat de verstoring van het landschap en geluidshinder er veel harder opvallen, dan in stedelijke gebieden.

De vereniging van huiseigenaren van de Zwitserse regio Winterthur concludeert dat woningen tot op een afstand van 300m van een windturbine gemiddeld 25 procent dalen in waarde. Tot 1000m afstand bedraagt de waardevermindering gemiddeld 8 procent, en op 2km afstand is er nog steeds sprake van 5% waardevermindering.

De talrijke nadelen van windturbines wreken zich dus ook flagrant in de portemonnees van de omwonenden.

We kunnen er bijgevolg van uitgaan dat quasi alle Zarrenaars hierdoor zouden getroffen worden. Dat klinkt ook aannemelijk als men weet dat windturbines op de locaties die de projectontwikkelaar op het oog heeft in Zarren, zeer nadrukkelijk in beeld zullen zijn over het hele dorp, en zelfs daarrond in Werken, Handzame, Staden, Houthulst en Esen, waar men evengoed ook andere nadelen van windturbines zal ondervinden.

Een vastgoedmakelaar ondervond recent al gauw de impact van windturbines op de lokale vastgoedwaarde in Damme.

Nederlands onderzoek verwacht bovendien nog een toename van de waardedaling, naarmate er meer windturbines gebouwd worden. Meer windturbines impliceert immers dat ze onvermijdelijk dichter bij woningen komen te staan. Daarnaast doet ook de toenemende hoogte van de turbines de waardedaling van het omliggende vastgoed toenemen.
Het huizenprijzeneffect treedt op binnen een straal van 2,5km rond een windturbine. Daarbij wordt bijna 70% van de totale waardeverminderingen vastgesteld bij woningen gelegen tussen 1,5km en 2,5km van een windturbine.
Uit berekeningen blijkt dat de business case van grote windturbines, gemiddeld genomen, compensatie ruimschoots toelaat. Bron: TNO – 9/03/2022

Eerder, in 2019, stelden ook de universiteiten van Amsterdam al vast dat de prijsontwikkeling van woningen tot op 2km afstand van een windturbine van minstens 150m hoog, gemiddeld 5% achterblijft ten opzichte van woningen zonder windturbine in de buurt.
Voor enkele windparken resulteerde onderzoek van de Rijksuniversiteit Groningen zelfs in substantiële prijsdalingen tot 10%! Bron: Brainbay.nl – 24/12/2019

Waar het totale waardeverlies voor woningen over heel Nederland in 2020 nog ingeschat werd op 5,7 miljard euro, zou dit tegen 2030 oplopen tot een totaal waardeverlies van 15,5 miljard euro! Het is bovendien duidelijk dat de waardeverliezen oplopen met de groottes van de turbines, en eveneens naarmate een huis dichter bij een turbine staat. Volledige compensatie van alle woningwaardeverlies zou bovendien ruimschoots mogelijk zijn, blijkt uit de kosten-batenberekeningen, maar dat zou voor de uitbaters van de windturbines een kostenstijging betekenen. Bron: esb.nu
Het niet compenseren van waardeverliezen aan omwonenden, staat gelijk met grotere winsten voor de uitbaters van windturbines, die zich dus nog rijker boeren op de kap van de omwonenden. Een flagrante oneerlijkheid die toegestaan wordt door de overheid.

De Nederlandse Overheid ontkent de waardedalingen niet. Zelfs het kadaster boog zich daar over deze kwestie, dat in 2022 vaststelde dat de prijs per vierkante meter voor verkochte woningen binnen een afstand van 500 meter van een windturbine € 750,00 lager lag dan de verkochte woningen op een afstand van 1.000 tot 2.000 meter. Reken uit voor een woning van 100m² … 75.000 euro !!! Bron: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland

Uit het onderzoeksrapport van het Nederlandse kadaster.

Het lijkt ons alleszins logisch. Stel de eenvoudige vraag aan om het even wie: als er 2 identieke woningen te koop zouden staan, aan dezelfde vraagprijs, in zeer vergelijkbare en quasi gelijke omgeving, maar één woning ligt nabij een windturbine … welke woning kies je dan?

Door de inplanting van windturbines krijgt de omgeving een industriële beleving, wat de verkoop van woningen in de omgeving ervan bemoeilijkt, waardoor deze in waarde dalen. Daar bovenop komen alle hinder en risico’s verbonden aan windturbines, die eveneens de waarde doen dalen van omliggende woningen.
De Belgische studie lijkt dan nog zeer voorzichtig gebeurd te zijn, als deze vergeleken wordt met de studie van de Nederlandse Overheid.

Zarren en omliggend gebied dreigen te devalueren indien er windturbines komen!

Nadelige Invloed op Zonnepaneleninstallaties

Niet alleen het feitelijke vastgoed wordt getroffen, maar ook de kleine particuliere zonnepaneleninstallaties ondervinden nadelen door de komst van windturbines:

• Slagschaduw vermindert de opbrengst.
  Onderzoek in Nederland toonde aan dat de hoogfrequente schaduw van de roterende wieken invloed heeft op de werking van de omvormers van zonnepaneleninstallaties. De omvormers raken ontregeld, waardoor er uitschieters tot 50% aan energieverlies geregistreerd werden. Bron: TNO – 15/12/2023

• De gewone schaduw van de turbines blokkeert sowieso ook al het zonlicht, wat leidt tot verlies van opgewekte stroom.
  Het gecombineerde effect van de langzame schaduw van de turbine op zich, en de snelle schaduw van de wieken, resulteert in gemiddeld 6 procent energieverlies. Bron: De ingenieur.nl – 21/12/2023

De terugverdientijd van zonnepanelen neemt hierdoor beduidend toe. Het wegnemen van de terugdraaiende teller was voor de burger nochtans al een groot verlies. En o ironie, alsof dat allemaal nog niet volstaat … wie straks een overschot aan elektriciteit terugsteekt op het net, zal daarvoor betalen! De hardwerkende burger wordt wederom in z’n hemd gezet, en moet het allemaal maar slikken. Is dit onderdeel van het plan om draagvlak te creëren … ?

Kunnen Compensaties Volstaan ?

In 2018 werd door actiecomité ‘Geen windturbines E40’ het totale verlies voor omwonenden geschat op 1,2 miljoen euro, ten gevolge van mogelijke windturbines die toen gepland werden in een zone uitgestrekt over Hoegaarden, Tienen, Boutersem en Bierbeek. Ze eisten afdoende financiële compensatie, indien de windturbines zouden gebouwd worden. Bron: Het Nieuwsblad – 6/03/2018

In de Nederlandse provincie Noord-Holland, in de Groetpolder, lijkt de uitbater van de windturbines er wel toe te geven dat de lasten voor omwonenden niet min zijn. De compensaties die er uitgekeerd worden, zijn immers van een andere orde dan de ontoereikende opbrengsten uit de participatieve voorstellen die projectontwikkelaars in België voorschotelen aan de omwonenden.
Compensaties worden er uitgekeerd in een straal van 1.200m rond de windturbines.
Bron: windmolensgroetpolder.nl

Ook in het Westvlaamse Rekkem werden in het verleden aanzienlijke compensaties toegekend aan omwonenden, echter binnen een straal van slechts 250m. Bron: VRTnws – 15/01/2013
(een afstand van minder dan 250m lijkt dan ook helemaal absurd)

Wat zijn evenwel gepaste compensaties? Een compensatie die de waardevermindering van hun woning dekt, volstaat immers niet om ook tegemoet te komen aan alle andere nadelen die omwonenden dagdagelijks moeten ervaren: hinder van slagschaduw, geluid, zicht, gezondheidsgevolgen, inkomensverlies, sociale impact, veiligheidsrisico’s, woonbeleving, … ze verminderen de levenskwaliteit van omwonenden aanzienlijk.

Tegenwind Zarren wil daarom op de eerste plaats geen windturbines in Zarren, omwille van ALLE vermelde nadelen. Als er sprake is van compensaties, moeten deze er voor alle benadeelden zijn, en moeten ze de volledige waardeverminderingen en alle nadelen dekken!   

Participatie en Burgercoöperaties: Oneerlijk en Misleidend

Projectontwikkelaars proberen – in een poging om draagvlak te creëren – omwonenden aan te moedigen om te participeren in de windturbines die gebouwd worden nabij hun woning. Echter, kan in werkelijkheid iedereen investeren in windturbines, eender waar, bij veel van deze marktspelers.
Deze poging tot draagvlak is dan ook misleidend:

• Mensen die ver weg wonen van de turbines kunnen veilig investeren, zonder nadelen te zullen ondervinden.
• Het is nogal cynisch dat omwonenden ‘mogen’ investeren in een project dat hen vooral overlast bezorgt, en hun eigendom aanzienlijk in waarde doet dalen!
• De opbrengst voor benadeelde omwonenden weegt bijlange niet op tegen de lasten waarmee omwonenden opgezadeld worden.

De Telegraaf – 9/05/2021 – Listige lobby achter oprukkende windmolens: ’Niemand van die burgercoöperaties woont hier’

Landbouwgrond

Terwijl woningen in waarde dalen, ontvangen de grondeigenaars die een windturbine laten bouwen op hun grond (vaak via recht van opstal) onvoorstelbare bedragen voor hun landbouwgrond, die ver boven de gangbare marktwaarden ligt.

Dat leidt tot scheve verhoudingen in de gemeenschap. Maar komt dit daarnaast nog wel ten goede van de landbouw? Landbouwgronden dreigen onderwerp van een speculatieve markt te worden. Zal iemand nog landbouwgrond verkopen, indien er potentieel grof geld te verdienen valt met de bouw van een windturbine?

Wat als er een windturbine staat? Zullen dan omgekeerd de omliggende landbouwgronden dalen in waarde wegens de mogelijke (operationele) nadelen?

We vragen ons af hoe de schatter van onroerend goed (i.k.v. verkopen, schenkingen, nalatenschappen, …) voortaan rekening dient te houden met de potentiële meer- of minwaarde van landbouwgronden.

Projectontwikkelaars Kopen Protest Af

In het artikel van De Standaard van 12/10/2024 lezen we hoe een projectontwikkelaar in het Antwerpse Wuustwezel het protest van een gemeenschap tracht te ondermijnen, door omwonenden een zwijgcontract aan te bieden voor wat geld of enkele jaren gratis stroom. In ruil moeten ze uitdrukkelijk en onherroepelijk afstand doen van hun recht om enige opmerking, standpunt of bezwaar in te dienen … De enkelingen die ondoordacht akkoord gingen, hadden al snel spijt. Naast alle nadelen die ze immers zullen ondervinden van de windturbines op zich, kregen zij immers ook nog het juridisch mes op de keel gezet met dat zwijgcontract, dat hen in alle talen moet doen zwijgen. Ook met belastingsaftrek op de vergoeding, was vast nog geen rekening gehouden.
De projectontwikkelaar benoemt het in een reactie aan de krant, als creëren van een draagvlak … deze werkwijze die de leefgemeenschap nog meer uiteendreef, dan voorheen al gebeurd was.

Dezelfde projectontwikkelaar past dezelfde werkwijze kennelijk ook elders toe, en laat zich ook daar laatdunkend uit over wie protesteert, lazen we in Het Nieuwsblad op 15/02/2024.
Het afkopen van een recht van spreken mag dan ook wel een recht zijn, het lijkt ons in ieder geval niet een wijze te goeder trouw als daar juridische gevolgen tegenover staan voor de gewone burger, die als David tegenover Goliath staat.

Mocht er aan getwijfeld worden: TegenWind Zarren respecteert éénieders mening, en komt op voor al wie de mening toegedaan is dat windturbines niet thuishoren in ons landelijke dorp. Dat grondwettelijk basisrecht heet immers vrijheid van meningsuiting.
Immers, vanuit het bevoegde beleid en de energiespelers klinken slechts de voordelen van groene energie, ten bate van de algemene Vlaamse bevolking, die ook wij wel degelijk beamen. Enig woord van medeleven of begrip voor de lokale, benadeelde omwonenden die met alle nadelen opgescheept worden, horen we daartegenover niet. TegenWind Zarren is van mening dat dit mag én moet benoemd worden.

Draagvlak

Er bestaat veelal geen lokaal draagvlak, en daar wordt ook zeer weinig toe ondernomen vanuit de overheid of vanuit de projectontwikkelaars. Dit is nochtans hun belangrijke taak, terwijl we van hen uit alleen maar vaker geklaag horen over al het protest …

Zarren ondervond reeds hoe een projectontwikkelaar op stiekeme wijze een dorp benadert en er de leefgemeenschap uiteendrijft. In de pers benoemde de projectontwikkelaar dit als een transparante werkwijze … wat in geen geval kan bevestigd worden door de potentieel benadeelde omwonenden.
Dat maakt dat er bij veel omwonenden nog weinig vertrouwen blijft in de projectontwikkelaar, en er nog weinig geloof gehecht wordt aan diens nobele bedoelingen om groene energie op te wekken ten bate van de bevolking. De indruk dat het louter om big business gaat, zonder enige bezorgdheid om de burger, is sterk gaan doorwegen bij velen. En niet alleen in Zarren zo lijkt, maar over gans Vlaanderen verspreid. Zo lezen we onder andere ook in dit recent artikel dat de vele lokale situaties schetst.

Kloof Tussen Burger En Beleid

Op deze manier groeit ook de kloof tussen burger en beleid verder. De oprechte zorgen van de benadeelde burger die niet gehoord worden door het beleid, stemt deze burger immers erg ontgoocheld, leidend tot wantrouwen in z’n overheid, die verwacht wordt nochtans al z’n burgers te beschermen, ook lokaal.

Conclusie: Financiële Lasten Liggen Bij Omwonenden

De mogelijke komst van windturbines zou grote financiële gevolgen met zich meebrengen voor de inwoners van Zarren en errond. Terwijl woningwaarden dalen, landbouwgrond tegen onrealistische prijzen verkocht wordt en kleine zonnepaneleninstallaties worden benadeeld, blijven de grote winsten bij projectontwikkelaars en een select aantal grondeigenaars.
Een faire verdeling van lasten en baten ontbreekt volledig. Dit maakt windturbineprojecten ook een economische bedreiging voor de lokale gemeenschap.
Finaal blijven omwonenden ernstig benadeeld achter!